Il rapporto intercorrente tra il condominio ed il suo amministratore è regolato, secondo l’orientamento prevalente, quale fattispecie di “mandato atipico” con rappresentanza, per cui risulterà applicabile, in mancanza di una disciplina specifica, la normativa civilistica sul mandato. Sulla scorta di tale orientamento, si configura in capo all’amministratore una responsabilità di tipo contrattuale, in base alla quale sarà possibile per i condomini chiedere il risarcimento dei danni arrecati loro dalla condotta colposa dell’amministratore stesso, dovendo dare in sede giudiziale unicamente prova dell’esistenza del danno ed allegare l’inadempimento che si assume essere stato compiuto.

L’amministratore, tenuto a vigilare sulle cose comuni in qualità di custode, dovrà dimostrare di aver agito con la “diligenza del buon padre di famiglia”, di cui all’art. 1710 c.c., al fine di ritenersi esonerato da qualsivoglia responsabilità.

Il disposto dell’art. 1138, co. 5, c.c., dispone che, nell’ambito condominiale, non può essere vietato il possesso o la detenzione di animali domestici. Tale divieto, tuttavia, riguarda le aree di proprietà esclusiva dei condòmini, dovendo, per l’utilizzo delle aree comuni, applicarsi le regole generali, e, più in particolare l’art. 1102 c.c., co. 1, prima parte, secondo cui “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Più nel dettaglio, ad esempio, i cani che circolano negli spazi comuni devono essere sempre tenuti al guinzaglio, guinzaglio che non dev’essere più lungo di 1,5 metri (i guinzagli allungabili devono essere bloccati alla lunghezza massima consentita), così come

i proprietari devono sempre portare con loro la museruola da utilizzare in caso di necessità. In

situazioni più a rischio, quali sono gli spazi chiusi, ad esempio in ascensore, l’animale dovrebbe sempre indossarla, considerato che lo stesso potrebbe sentirsi minacciato dalla presenza di altre persone che, involontariamente invadono il suo spazio. Se poi il cane appartiene alle c.d. “razze pericoose”, l’uso della museruola nelle parti comuni è sempre obbligatorio.

Resta, comunque, ferma la responsabilità del proprietario dell’animale in caso di non corretta custodia dello stesso (Cass. sez. IV pen. n. 36461/14).

Caso limite in cui è ammesso il divieto di detenzione animali domestici e la previsione di questo contenuta in un contratto di locazione: il proprietario di casa può, infatti, specificatamente vietare al conduttore, con apposita clausola, il possesso di animali nell’unità immobiliare di sua proprietà.

Poiché ai sensi dell’art. 1130 c.c., co.1, n. 2, l’amministratore deve “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”, ne consegue che dovrà essere impedito l’utilizzo delle parti comuni, in particolare facendovi circolare un proprio animale domestico, in modo tale che da limitare la pari utilità che potrebbero trarne gli altri condomini. In tale contesto è legittima la clausola del regolamento che impedisce ai condomini di utilizzare l’ascensore se accompagnati dai propri animali domestici. Ciò in quanto l’art. 1138, co. 5, c.c. fissa soltanto un limite alla potestà regolamentare incidente sulla proprietà singola, senza recare alcuna disciplina sull’uso delle parti comuni, cosicché

tale disciplina può essere contenuta nel regolamento di condominio, laddove venga esclusa la facoltà di servirsi dell’ascensore trasportando con sé animali domestici (Trib. di Monza sez. II, 28/03/2017).

Resta inteso che per gli eventuali danni arrecati da animali domestici, saranno ritenuti responsabili i rispettivi padroni, ai sensi dell’art. 2052 c.c.: l’amministratore dovrà adoperarsi affinchè venga rispettato il diritto al pari utilizzo delle parti comuni, potendo, nel caso, diffidare formalmente il proprietario dell’animale di custodire lo stesso in modo diligente nell’ambito delle aree condominiali, nonché rivolgersi alle competenti autorità al fine di far rispettare tali richieste ove si ritenga che dalla presenza di detti animali possa derivare un danno immediato alla compagine condominiale.

Chi vive in condominio, sa bene che gli animali domestici possono essere fonte di problemi di convivenza con i vicini di casa: molte lamen tele riguardano, infatti, proprio l’abbaiare dei cani. A chi è insofferente va ricordato che nel 2006 la giurisprudenza ha, addirittura, sancito il “diritto esistenziale” dei cani di abbaiare. Di contro, vi è numerosa giurisprudenza che indica il proprietario dell’animale come responsabile del disturbo che il proprio cane arreca agli altri abbaiando. Se questo disturbo è giudicato non tollerabile il proprietario può subire delle sanzioni e persino l’arresto, oltre a dover risarcire i vicini.

Dr.ssa Roberta Odoardi

Socio A.N.AMM.I. n. 1949

Condominio by Oggi – periodico Anammi