INNOVAZIONI: DOPO LA RIFORMA SONO DAVVERO PIÙ SEMPLICI DA REALIZZARE?

Quello delle innovazioni è proprio uno dei campi in cui la Riforma del condominio (L.220 del 2012) ha voluto porre ordine. Le innovazioni agevolate erano da tempo previste in leggi speciali, ma ora si è modificato l’articolo 1120 del Codice Civile ed esse sono state inserite e raggruppate accanto alle innovazioni che possiamo definire “generali”. Il che non costituisce di per sé una facilitazione, perché con la riorganizzazione prevista dalla riforma alcune di queste innovazioni dovranno essere deliberate con quorum più elevati.

Si tratta di innovazioni che riguardano interventi ritenuti di particolare utilità, anche da un punto di vista sociale. Il primo punto del secondo comma comprende interventi a carattere innovativo, che riguardano la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (es. installazione di un impianto di allarme per le parti comuni più a rischio, creazione di intercapedini, etc.).

Riguardo a questo punto, sembra sia stata persa un’occasione per favorire quegli interventi che mirano solo a “modernizzare” gli edifici e gli impianti, ma non riguardando direttamente né la loro sicurezza né la loro salubrità (ad es. informatizzazione della gestione delle parti e degli impianti comuni, etc.). Sarebbe stato sufficiente aggiungere ai concetti di sicurezza e salubrità quello di adeguamento alle attuali tecnologie.

Il punto 2 del secondo comma ricomprende una serie di interventi che fanno già parte della legislazione speciale. Si pensi agli interventi per eliminare le barriere architettoniche, già previsti dalla L. 13/89, agli interventi per il contenimento del consumo energetico, già previsti dalla L. 10/91, ed a quelli per realizzare parcheggi, già previsti dalla L. 122/89.

Per non creare discrasie tra le norme, il legislatore ha modificato anche la legislazione speciale, parificando le maggioranze necessarie per approvare le opere e gli interventi innovativi.

Unica differenza rimasta è quella relativa agli interventi per il contenimento del consumo energetico negli edifici che nel codice civile è ora quella di cui all’art. 1136, secondo comma, mentre nella L.10/91 (art. 26, secondo comma) è, di nuovo ora, dopo la legge di riforma del condominio, quella della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Tale differenza può forse giustificarsi con il fatto che questa seconda (minore) maggioranza presuppone che gli interventi siano “individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica redatta da un tecnico abilitato”. Si assiste, in linea generale, ad un aggravamento delle maggioranze rispetto a quelle precedentemente richieste.

In merito all’abbattimento delle barriere architettoniche, la legge di riforma ha inspiegabilmente alzato il quorum deliberativo. L’art. 2, comma 1, della L. 13/89 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”, prevedeva, in seconda convocazione, un numero di voti rappresentanti un terzo dei condòmini e almeno un terzo del valore dell’edificio (art.1136 c.c. secondo e terzo comma).

Tale riferimento è ora sostituito dalla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (secondo comma dell’art. 1120 c.c.).

Si tratta quindi di un passo indietro rispetto al percorso intrapreso dalla Legge 13/1989, che cercò di dare un’accelerazione decisa a opere costose ma d’indubbia utilità sociale. Allora la ratio era infatti quella di permettere, ad ogni inquilino, di circolare senza difficoltà nel proprio condominio, consentendogli così di rimanere inserito nella vita sociale della comunità. Rispetto alle esigenze dei disabili, la Suprema Corte si è dimostrata, anche recentemente, più sensibile del legislatore. Nella sentenza n. 2156 del 14.2.2012, la Cassazione ha risolto il conflitto tra il Condominio, che aveva agito per contrastare i lavori di realizzazione di un ascensore nel vano scala dell’edificio, ritenuti pregiudizievoli della fruibilità comune e della statica, e i condòmini interessati all’installazione. È stato evidenziato che, a fronte del conflitto tra le esigenze dei condòmini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati a raggiungere l’abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al Condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall’installazione dell’ascensore si sarebbe risolto soltanto in un disagio e scomodità conseguente alla relativa restrizione della scala e nella difficoltà in caso di usi eccezionali della stessa, vada adottata una soluzione equilibrata e conforme ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32) e della funzione sociale della proprietà (art. 42). La Cassazione ha pertanto riconosciuto il diritto alle persone versanti in condizioni di minorazione fisica di installare a proprie spese l’ascensore, con conseguente modificazione alla cosa comune.

In tema di uso delle parti comuni ad opera del singolo condomino, l’installazione di un ascensore, allo scopo dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata su parte di aree comuni (nella specie, un’area destinata a giardino), deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art.1102 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14096 del 03/08/2012). (Cass. ord. 9 marzo 2017 n. 6129) In sede di verifica, ex art. 1120 c.c., comma 2, circa l’attitudine dell’opera di installazione di un ascensore a recar pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni da parte dei singoli condomini, è necessario tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (cfr. Cass.15.10.2012, n. 18334). Cass. 5 agosto 2015 n.

16486.

Giovanni Occhipinti

socio A.N.AMM.I. n. AZ89

Condominio by Oggi – periodico Anammi